L’achat d’une maison dans un nouveau pays ne vient pas sans son lot de mauvaises infos et de fausses impressions! Le seul endroit où j’ai été propriétaire c’est à Malte, alors acheter dans le grand Montréal c’était repartir pour de nouvelles aventures!!
Budget: Bien sûr on peut toujours regarder sur les sites spécialisés et les petites annonces quels sont les styles d’habitations qui nous plaisent mais au final, cela ne sert à rien de commencer à aller visiter sans avoir une idée précise du budget autorisé, cette idée précise cela s’appelle ici une Pré-qualification. C’est à dire le montant maximal qu’il vous sera possible d’emprunter en fonction de votre situation personnelle. Il y a 2 personnes qui peuvent vous la donner, un courtier hypothécaire dont le métier est de vous conseiller sur les prêts bancaires existants au Québec et ensuite de vous trouver le meilleur taux auprès d’une banque ou directement un/votre banquier.
Courtier hypothécaire or not: La bonne nouvelle c’est qu’il ne vous coûtera pas un sous puisque les services d’un courtier hypothécaire sont rémunérés par les banques. Ce qu’il faut savoir c’est que toutes les institutions bancaires ne travaillent pas avec des courtiers hypothécaires. La seule raison qui puisse vous motiver à prendre les services d’un courtier hypothécaire c’est le temps.
Avez-vous le temps d’aller voir les institutions bancaires pour savoir ce qu’elles peuvent vous offrir et négocier les taux d’intérêts et votre apport initial? Si la réponse est non, prenez un courtier hypothécaire, vous n’aurez qu’un seul interlocuteur qui s’occupera de tout pour vous. Il sera à vos petits soins jusqu’à la signature de la vente le jour J; En revanche, si vous avez le temps de faire vos démarches seuls, de prendre RDV avec les banques et que n’en étant pas à votre premier achat vous savez négocier les taux d’emprunts, alors vous n’avez pas besoin d’un courtier hypothécaire, et les gens qui vous diront que JAMAIS vous ne pourrez négocier un meilleur taux qu’un courtier hypothécaire sont des menteurs 🙂
Courtier Immobilier or not courtier: Là encore les choses sont différentes de ce que nous connaissons en Europe. Ici, les courtiers immobiliers se partagent une base de donnée unique sur centris Donc ça ne fonctionne pas par bannière et si deux courtiers sont impliqués dans la vente d’un bien immobilier comme c’est très souvent le cas, alors ils partagent la commission. Beaucoup de gens vous diront que c’est une bonne idée de passer par un courtier immobilier lorsque l’on arrive dans un pays que l’on ne connait pas. Il/Elle peut être d’une grande aide surtout lorsqu’il s’agit de la revente potentielle de votre future maison car il/elle connait les critères qui donnent de la plus-value (ou pas) à votre futur achat immobilier. L’on entend aussi souvent dire qu’il est bien bête pour l’acheteur de se passer de ce service « gratuit » puisque le courtier est rémunéré par le vendeur, sur ce dernier point ne rêvons pas…le prix de la commission est systématiquement et logiquement reflété dans le prix de vente! Pour ceux qui décident de ne pas passer par un courtier, il y a les sites de vendeurs à acheteurs comme kijiji ou www.duproprio.com
et après? Comme je l’ai dit plus haut il faut être pré qualifié pour être sûr que l’offre d’achat ne tombe pas. Vous pouvez mettre plusieurs clauses dans votre offre d’achat comme par exemple la confirmation de votre financement et une inspection. Si vous avez un courtier il s’occupera de tout avec le courtier du vendeur et pour finaliser la vente vous n’aurez qu’à confirmer votre financement et vous trouver un notaire (c’est toujours le notaire de l’acheteur qui est utilisé). Les notaires prennent en moyenne 1500$ pour faire la transaction. Si vous utilisez un courtier immobilier il sera rémunéré par commission de 2 à 5% du prix de vente final par le vendeur et si vous utilisez un courtier hypothécaire, il ne coute rien puisque ce sont les banques qui les rémunèrent.
Le financement: il est important de savoir que de nombreux établissements bancaires ne veulent plus travailler avec les courtiers hypothécaires pour favoriser le rapport direct avec leurs clients. Donc si l’on essaie de vous faire gober que le passage par un courtier hypothécaire est obligatoire c’est faux!! Par contre il va falloir magasiner et négocier auprès des banques et cela prend un peu de temps. Si votre apport initial est de moins de 20% du prix d’achat final de la maison, les banques exigent une assurance auprès de la SCHL pour se protéger en en cas d’impayé. Cette assurance n’est pas applicable si votre apport initial est de plus de 20%. A vous de faire vos calculs en fonction de vos économies et de votre besoin de liquidités. Ici comme partout les banques offrent des taux fixes et des taux variables. En ce moment c’est le bonheur pour les acheteurs 🙂 avec un apport initial de 10% nous avions trouvé à 2.20% en taux variable sur 5 ans et 2.69% en taux fixe sur 3 ans, ça donne une idée!
Les étapes: Ici tout va très très vite! Une fois que vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur sur le prix de vente final et la date de signature éventuelle, il faut faire une offre d’achat écrite le plus rapidement possible pour ne pas perdre votre tour! Donnez un maximum de 3 jours au propriétaire pour accepter cette offre en échange de quoi vous vous engagez à fournir une preuve de votre pré qualification bancaire sous 4 jours et réaliser une inspection sous 7 jours. Une fois cela fait, il faut que dans les 10 jours suivant l’offre d’achat acceptée par le vendeur, les acheteurs confirment leur offre d’achat initiale ou renégocient le prix suite à une inspection ou annulent. Si les acheteurs ne réagissent pas, le vendeur peut annuler l’offre d’achat initiale. Si le financement est confirmé, et qu’il n’y a rien à l’inspection qui remette en cause l’offre d’achat initiale, la vente est confirmée. Le vendeur attendra que votre notaire le contacte pour constituer le dossier (certificat de localisation récent, titres de propriété etc…) pour que votre notaire vérifie que tout est en règle au niveau des documents officiels. Pendant ce temps vous filerez dans votre établissement financier pour finaliser la demande de prêt de façon à ce que le service des prêts immobiliers de la banque contacte votre notaire et lui transmettent le dossier. Le jour de la signature tout le monde se retrouve chez votre notaire et vous devez avoir le certificat d’assurance habitation avec vous.
Le certificat de localisation: Il doit être récent au moment de la vente; fait par un géomètre arpenteur au frais du vendeur ce certificat détaille les mesures exactes de la propriété. plus d’infos
L’inspection: Elle est plus que recommandée et il semblerait qu’ici tout le monde la fasse car elle permet souvent de renégocier le prix d’achat ou d’annuler une vente. Un inspecteur certifié vient dans la propriété en présence du vendeur et de l’acheteur, il cherche tous les problèmes qu’il peut trouver et vous fait un très joli rapport qui vous coutera en moyenne 600$ TTC. Même si les inspecteurs ne peuvent pas voir les vices cachés, une inspection évite les grosses surprises par rapport aux fondations, à l’isolation et au toit. Si vous voulez une référence, nous avons utilisé Jean Noël, Inspecteur en bâtiment certifié très sérieux et très sympa que je vous recommande jnoel@miradomus.com / 514-831-6410
L’assurance vie: Les banques travaillent en général avec des assurances pouvant vous offrir une assurance vie et une assurance invalidité. Vous n’êtes pas obligés de prendre l’assurance de la banque et pouvez choisir la votre. Contrairement à Malte où l’assurance vie était obligatoire pour la signature du contrat, ici notre banque ne nous l’a pas imposé, mais le bon sens prévaut…en cas de décès voudriez-vous laisser ce genre d’héritage à vos enfants??
Les taxes: La pemière année les taxes municipales et scolaires seront prélevées et payées directement par la banque à la province et au Fédéral. Pour la 2ème année vous pouvez modifer cela et les payer vousmême ou garder le prélèvement par la banque.
caribooland 